近三年河南区域房地产开发经营合同纠纷案件裁判分析报告

原创   诉讼仲裁部   文丰律师

河南文丰律师事务所通过查询2016年5月30日至今河南三级法院的裁判文书，对涉及房地产开发经营合同纠纷案件进行整理。以OpenLaw、中国裁判文书网为主要数据来源，从案件多个角度，对近三年河南区域房地产开发经营合同纠纷案件情况进行分析。

一、近三年河南区域房地产开发经营合同纠纷案件裁判数据分析

（一）裁判数据分析来源

1、检索途径：OpenLaw、中国裁判文书网；

2、审理法院：河南省三级人民法院；

3、案件类型：房地产开发经营合同纠纷；

4、检索时间：2019年5月26日；

5、检索条件：关键词（房地产） + 案由（房地产开发经营合同纠纷） + 河南省 + 审判年份（2016年5月30日至今） 共找到415 个结果；

6、分析维度：判决时间、案由、法院、律所、律师、法院层级、文书类型、审理程序、判决结果。

（二）裁判数据分析

1、案件案由分布

分 析

房地产开发经营合同纠纷相关的案由主要包括合资、合作开发房地产合同纠纷，委托代建合同纠纷、项目转让合同纠纷等，其中合资、合作开发房地产合同纠纷最多（317）。

2、法院承办案件统计

分 析

从全省中级法院案件数量分析，可以看到商丘市、郑州市、驻马店市、南阳市、洛阳市此类案件相对较多，但总体分布比较平均。

3、文书审判法院层级统计

分 析

从受理法院层级来看，中级人民法院占比34.22%、基层人民法院占比56.14%，高级人民法院占比9.64%。说明此类型案件上诉率高。

4、文书类型分布

分 析

从文书类型来看包括：判决书占比53.01%、裁定书占比46.99%。

5、案件审理程序分布

分 析

从审理程序来看包括：一审占比58.80%、二审占比32.29%、再审（占比7.47%、其他占比1.45%，说明此类案件不仅上诉率高，再审率也不低。

6、判决结果分布

分 析

判决结果：部分支持占比17.83%，完全支持占比15.90%，不支持占比29.16%，未知占比17.35%，撤销占比17.83%，其它占比1.93%。部分支持和完全支持占比共计只有33.73%，说明纠纷诉请支持率比较低，属于疑难复杂案件类型。

7、律所承办案件统计

8、律师承办案件统计

二、近三年河南区域房地产开发经营合同纠纷案件裁判观点分析

1、禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

上诉人王连立、河南中凯房地产开发有限公司（以下简称中凯房地产公司）与被上诉人伊庆民合资、合作开发房地产合同纠纷一案，河南省商丘市中级人民法院民事判决书（2018）豫14民终3295号。

本案中，王连立与中凯房地产公司签订合作协议，共同建设新兴小区9号楼，事实上已经形成中凯房地产公司允许王连立个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程的行为，该协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效协议。

2、土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效；但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权转让手续的，应当认定有效。

杨德兰与河南富盈祥房地产开发有限公司（以下简称富盈祥房地产公司）合作开发房地产合同纠纷一案，河南省商丘市中级人民法院民事判决书（2016）豫14民终1403号。

杨德兰提供富盈祥房地产公司开发房地产的土地系国有划拨土地，至提起诉讼前未经有批准权的人民政府批准，故本案所涉土地使用权转让合同无效。

3、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

上诉人李艳方、安阳市新泰房地产开发有限公司（以下简称新泰公司）因与被上诉人宁伟合资、合作开发房地产合同纠纷一案，河南省高级人民法院民事判决书（2017）豫民终576号。

综合宁伟与李艳方于2014年1月7日签订的《合作开发协议》，2014年5月16日双方签订的《简单补充协议》可以看出，宁伟不承担经营风险，只收取固定利益，应认定双方之间的合同为借款合同。

4、违反土地管理制度在未办理建设用地变更登记手续的农村集体土地上合作开发房地产的合同，显属违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款 “违反法律、行政法规的强制性规定”之情形，该合同无效。

上诉人修武县郇封镇田庄村村民委员会（以下简称田庄村委）与上诉人河南亿森房地产开发有限公司（以下简称亿森公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，河南省焦作市中级人民法院民事判决书（2017）豫08民终2860号。

本院认为，双方2011年12月28同签订的《田园新村1#楼工程协议书》因违反土地管理法等法律的效力性强制性规定而无效，因该合同确定为无效，因而田庄村委主张继续履行合同无请求权基础，驳回其讼诉请求。

5、合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

上诉人焦作市厚海置业有限公司（以下简称厚海公司）因与被上诉人焦作市光源电力集团有限公司（以下简称光源公司）合作开发房地产合同纠纷一案，河南省焦作市中级人民法院民事判决书（2019）豫08民终1220号。

光源公司请求厚海公司支付合同款1500万元，实质是向厚海公司主张分配项目利润，因光源公司以合同预期利润作为出资，其实际并未出资，即其投资比例为零，故其无权分配利润。

6、合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

上诉人南阳市菲奴维特服装有限公司（以下简称菲奴维特公司）为与被上诉人王海静、崔林英合作开发房地产合同纠纷一案，河南省南阳市中级人民法院民事判决书（2017）豫13民终5453号。

截止本案开庭审理时，菲奴维特公司的工商登记信息中显示的经营范围没有房地产开发的内容，王海静、崔林英也无房地产开发经营的资质，故本案中涉及的《南阳服装创意园合作建设协议》应认定为无效。

7、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

上诉人焦作市升恒房地产开发有限公司（以下简称升恒公司）与被上诉人天津卓然建筑设计咨询有限公司（以下简称卓然公司）房地产开发经营合同纠纷一案，河南省高级人民法院民事判决书（2016）豫08民终1210号。

本案中，卓然公司与升恒公司合同中约定的并非分配一定数量的房屋，而是一定比例的房屋，且该比例的基数是不确定的，是未售出的房屋，故此不能认定为保底条款而认为双方是房屋买卖合同。（相反论证）

三、近三年河南区域房地产开发经营合同纠纷案件争议内容及主要裁判法律依据

（一）案件争议内容

1、合同的效力和性质？房地产开发经营合同纠纷与一般合同纠纷案件相比，特殊性在于合同效力。由于房地产开发涉及方面广泛、影响巨大，特别是影响到公共安全，因此合同是否有效成为诉讼案件审理的重点和难点部分。法院在审理此类案件时，会从资质、土地性质等方面进行论证合同效力。在性质方面，需要注意房地产开发经营合同和借款关系、房屋买卖关系的区分。

（二）案件主要裁判法律依据

《中华人民共和国合同法》

第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第九十八条　合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。，

《中华人民共和国土地管理法》

第四条　国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十一条 
土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十四条
本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第十五条
合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。　　当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第二十五条
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

四、结语

我们通过openlaw和中国裁判文书网对河南区域内近三年房地产开发经营合同纠纷案件裁判文书的查询，分别对承办法院、律所律师、争议内容、裁判观点和法律依据的梳理和分析，明确房地产开发经营合同约定及法律规定的权利和义务，对避免或减少房地产开发经营合同纠纷的发生提供有益的参考，在发生争议的情形下如何维护自身合法权益提供事实和法律依据。鉴于本报告的整理时间和我们的分析能力有限，报告内容可能存在不完整或不准确的分析。我们将不断完善报告内容，为房地产开发经营相关主体提供更充分的事实与法律依据，保障房地产开发经营合同的订立及履行行为更加规范有序。

相关链接：

◎2018年郑州地区金融借款合同纠纷案件裁判分析报告